文/凱風(fēng)

　　誰是全國“房住不炒”最堅(jiān)決的城市?

　　長沙，必有一席之地。

　　近日，住建部近日印發(fā)《建設(shè)工作簡報(bào)》，以《長沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》為題，對(duì)長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國推廣。

　　全國學(xué)長沙，這是來自頂層住房管理部門的肯定。

　　事實(shí)上，多地已將長沙作為學(xué)習(xí)對(duì)象。此前，深圳市住建局、東莞市住建局已先后到長沙調(diào)研學(xué)習(xí)，均對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)。

　　然而，長沙模式廣受贊譽(yù)，“一個(gè)讓炒房客有去無回的城市”之名更是廣為人知。

　　然而，學(xué)長沙，并非想象的那么容易。

　　01 長沙房價(jià)有多低?

　　2020年，長沙住房均價(jià)僅為1萬元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等城市能級(jí)的中西部省會(huì)，甚至還低過許多東部沿海的普通地級(jí)市。

　　單純看房價(jià)可能并不直觀，從房價(jià)收入比來看，長沙是國內(nèi)為數(shù)不多處于合理水平的城市之一。

　　2019年，深圳房價(jià)收入比高達(dá)35，三亞、北京、上海、廈門超過了20，廣州、福州、杭州、南京、東莞、蘇州等城市超過了15。

　　只有長沙房價(jià)收入比低于7，位居全國主要城市末位，符合3-9的國際正常水平。

　　長沙房價(jià)之低，早已毋庸置疑。

　　然而，如此之低的房價(jià)，卻曾遭遇當(dāng)?shù)厥忻裢对V，連發(fā)六問質(zhì)問“長沙房價(jià)為什么不能漲起”。

　　當(dāng)?shù)氐幕貞?yīng)態(tài)度極為堅(jiān)決：

　　繼續(xù)保持調(diào)控方向不變、調(diào)控目標(biāo)不減、調(diào)控力度不松，持續(xù)保持長沙“房價(jià)洼地”比較優(yōu)勢(shì)，并使之成為長沙城市競爭、產(chǎn)業(yè)聚集、人才流入的要素保障，進(jìn)一步提升老百姓的獲得感、幸福感。

　　總結(jié)起來就是四個(gè)字：房住不炒。

　　隨后，當(dāng)?shù)毓俜轿⑿殴娞?hào)“長沙發(fā)布”發(fā)文：

　　選擇長沙，只要肯奮斗，就能過上幸福生活，“買得起房子、娶得到妻子、養(yǎng)得好孩子”。

　　一個(gè)萬億GDP的省會(huì)城市，能讓普通打工人都能觸及買房的門檻，這是多么難得的成績?

　　02  長沙模式，究竟是什么?

　　一是樓市調(diào)控全國最嚴(yán)，“反炒房”態(tài)度最為堅(jiān)決，幾乎遏制了所有投機(jī)空間。

　　1、限售4年。商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。2、二套限購。購買二套房，必須在首套房拿證4年之后。3、二套征收重稅。個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。4、堵住人才購房漏洞。?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個(gè)月。

　　要知道，廣州限售只有2年，深圳只有3年，兩地契稅均可減按1%-3%征收，至于購買二套房僅有“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制，不存在4年間隔期，由此可見長沙調(diào)控之嚴(yán)。

　　二是天量供應(yīng)土地，杜絕人為制造短缺。

　　房價(jià)短期看政策，中期看土地，長期看人口。畢竟，土地是壟斷的，土地供應(yīng)是否充分，是不是存在人為制造短缺，有沒有主動(dòng)制造“地王”，決定著許多城市房價(jià)的走勢(shì)。

　　2020年以來，疫情沖擊之下，經(jīng)濟(jì)剛剛走上復(fù)蘇之路，不少城市的地王卻呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，這些地王多數(shù)都是國企創(chuàng)造而來，背后不乏地方政府?dāng)嚐針鞘械目紤]。

　　反觀長沙，土地供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，供求不存在人為制造的短缺。

　　從2015年到2019年，長沙土地供應(yīng)面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應(yīng)了2600多萬平方米，這將為當(dāng)?shù)靥峁┰丛床粩嗟淖》抗?yīng)空間。

　　在內(nèi)地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房價(jià)上漲的依據(jù)。

　　事實(shí)上，幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問題，問題是土地有沒有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在?

　　即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。相比于土地緊缺，深圳住宅用地長期供應(yīng)不足才是更關(guān)鍵的癥結(jié)所在。(參閱《央媒點(diǎn)名一線城市!房產(chǎn)稅不遠(yuǎn)了?》)

　　長期以來，深圳居住用地占比20%左右，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。

　　03 中國房地產(chǎn)20多年的上行史，讓“房價(jià)只漲不跌“的神話深入人心。一旦出現(xiàn)長沙這樣的例外，就會(huì)引來各種各樣的口誅筆伐。

　　“六問長沙為何不能漲起”，就是其中的代表。這背后的典型觀點(diǎn)有二：

　　其一，有觀點(diǎn)說，長沙遏制房價(jià)上漲，最終只會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這是典型的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的論調(diào)，也是大多數(shù)城市房地產(chǎn)依賴的由來。

　　長沙是中國內(nèi)地17個(gè)萬億GDP城市之一，2019年GDP高達(dá)1.15萬億，相比2010年的4547億，翻了一倍多。

　　近年來，長沙經(jīng)濟(jì)增速位居主要省會(huì)城市前列。2019年實(shí)際增速達(dá)到8.1%，在17個(gè)萬億GDP城市中位居第一。

　　長沙經(jīng)驗(yàn)，還至少證明了另一點(diǎn)：即使不依賴房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)也能搞好。

　　其二，有論調(diào)稱，大放水時(shí)代，長沙房價(jià)不漲，當(dāng)?shù)鼐用皴e(cuò)失了財(cái)富膨脹的機(jī)會(huì)，這也讓高層次人才避而遠(yuǎn)之。

　　顯然，財(cái)富增值機(jī)會(huì)，并不會(huì)屬于所有人，即使存在受損，影響的恐怕也只是個(gè)別的炒房者。有些城市的高房價(jià)本身就存在巨大泡沫，所謂的財(cái)富只是紙面財(cái)富，本身就難以持續(xù)，一旦出現(xiàn)回調(diào)，影響不是一般嚴(yán)重。

　　同時(shí)，長沙人口非但沒有外流，反而還是人口增量最多的十個(gè)城市之一。近3年，長沙人口增量高達(dá)74.9萬，位居全國第6位。

　　值得一提的是，在最新發(fā)布的《中國城市營商環(huán)境指數(shù)評(píng)價(jià)報(bào)告2020》里，長沙以80.96分位列中國100座城市營商環(huán)境指數(shù)榜第12名，比去年上升3位，在省會(huì)城市指數(shù)榜中排名第6。

　　同時(shí)，長沙連續(xù)13年獲評(píng)全國“最具幸福感城市”，也是全國唯一連續(xù)13年獲此殊榮的城市。

　　顯然，反炒房戰(zhàn)，給長沙帶來的不只是“房價(jià)洼地”的聲譽(yù)，還給了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以良性發(fā)展的空間。

　　04  長沙實(shí)踐充分證明，樓市調(diào)控是有用的，是百分之百能按住房價(jià)的。

　　這背后的關(guān)鍵在于，到底是形式主義調(diào)控還是真調(diào)控，究竟是暗度陳倉式的明調(diào)暗松還是始終保持調(diào)控的剛性，到底是松兩天緊兩天，還是能將樓市調(diào)控貫徹到底。

　　然而，在土地財(cái)政、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面前，許多城市一直蠢蠢欲動(dòng)，更有城市將房價(jià)低視為城市之恥，這樣的樓市，又如何能控得住?

　　由此可見長沙調(diào)控的來自不易，長沙值得一個(gè)房住不炒“先行示范區(qū)”的稱號(hào)。