長沙晚報掌上長沙8月19日訊 據(jù)瞭望智庫微信公號消息：近日，一名5歲男童與母親路過位于深圳福田區(qū)的京基御景華城小區(qū)，被從20樓墜落的玻璃窗砸傷，男童經搶救不治身亡。據(jù)了解，這一交付使用不滿15年的小區(qū)，在后續(xù)隱患排查中，還發(fā)現(xiàn)數(shù)起窗戶螺絲松動、螺絲缺失、滑撐生銹或斷裂等情況……部分小區(qū)建筑設施“未老先衰”導致安全事故，近年來引發(fā)社會廣泛關注。

　　專家告訴《瞭望》新聞周刊記者，部分小區(qū)“未老先衰”的背后，既有房地產質量源頭端因素，也存在物業(yè)管理不善等原因。小區(qū)管理不善不僅影響了居民的獲得感，還造成開發(fā)商、物業(yè)與居民之間矛盾交織?！靶^(qū)病”如何破解？

　　部分住宅小區(qū)“未老先衰”

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，不僅“高空墜窗”等“急性病”威脅公共安全，“電梯停擺”等“慢性病”在不少小區(qū)也呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢。

　　長沙市岳麓區(qū)的鈺龍?zhí)煜滦^(qū)是附近聞名的“學區(qū)房”小區(qū)，房屋單價在岳麓區(qū)名列前茅。然而，在很長一段時間里，電梯狀況百出、垃圾久置污臭四散、高空拋物砸壞車輛等情況讓不少業(yè)主難以忍受。

　　“電梯停擺”等“小區(qū)病”，還加劇了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。6月23日晚，重慶江北區(qū)海語江山小區(qū)發(fā)生一起保安毆打業(yè)主事件。事發(fā)時，業(yè)主正在電梯口添加鄰居微信，想建群商量停擺電梯的維修問題，被兩名保安打傷入院。據(jù)了解，這一小區(qū)因電梯停擺，有業(yè)主稱要爬30樓上下班。

　　電梯老化、墜窗頻發(fā)、門禁虛設、垃圾成山……有居民反映，一些房齡才10多年的小區(qū)，就已出現(xiàn)基礎服務設置損壞嚴重，小區(qū)整體環(huán)境和物業(yè)管理水平每況愈下。

　　部分小區(qū)管理失序同時帶來不少潛藏的服務管理漏洞和風險，一定程度加速了小區(qū)的折舊。

　　物業(yè)管理“先天不足”

　　部分住宅小區(qū)在規(guī)劃建設源頭端，就埋下“小區(qū)病”病根。家在長沙市鳳凰城小區(qū)的宋先生告訴記者，自家房子的外墻滲水，只要遇到下雨天，屋內的墻面就會水跡斑駁。小區(qū)內多戶人家都有類似的情況。有的人家墻體開裂，墻皮如紙糊一般，用手一撕就往下掉。他們向物業(yè)公司反映過多次，但物業(yè)“維修”就是在墻上刷一層白漆，無法從根子上解決問題。

　　北京盈科（長沙）律師事務所律師鐘玉琦說，從目前情況看，小區(qū)外墻滲水屬于房屋質量問題，開發(fā)商應采取有效補救措施，賠償業(yè)主損失。

　　一些小區(qū)物業(yè)公司負責人表示，建筑隱患在驗收時難以發(fā)現(xiàn)，導致業(yè)主入住之后，問題叢生，物業(yè)也十分頭痛。但是，在實踐中，對于房地產商、建筑公司等的責任，往往難以追究。

　　也有一些小區(qū)在建設之初，規(guī)劃不夠科學合理，導致垃圾處理、車位數(shù)量、小區(qū)公共活動空間等問題，引發(fā)小區(qū)物業(yè)之間的矛盾。

　　西南政法大學教授、重慶市政協(xié)委員程德安說，一是小區(qū)規(guī)劃存缺陷，車位、電梯等小區(qū)固有配套設施不足；二是小區(qū)周邊配套設施不足，一個大型小區(qū)，要考慮教育、商業(yè)、醫(yī)療及運動設施等配套。但現(xiàn)實中，一些居住人口數(shù)萬的小區(qū)，都沒有完整配套這些功能，給群眾生活帶來不便。

　　部分小區(qū)物業(yè)管理不善，共建共治共享不足，甚至激發(fā)多方矛盾。專家就此分析認為：

　　一是相當一部分小區(qū)的物業(yè)公司就是開發(fā)商自己成立的公司，把小區(qū)物業(yè)服務當作生財之道，專業(yè)水平不夠，服務意識薄弱。

　　二是目前小區(qū)要成立業(yè)主委員會都非常困難，遑論在此基礎上更換物業(yè)公司、動用維修基金等，反復拉鋸讓問題難以解決。

　　三是居民社區(qū)治理參與能力和意識不足，部分居民以自身利益為先，不顧全體，導致意見難以達成共識。

　　部分小區(qū)還因為“鄰避效應”，業(yè)主與物業(yè)“長期拉鋸”。長沙鈺龍?zhí)煜滦^(qū)垃圾臭味擾民問題久拖未決，屢次投訴，已成為湖南省省級環(huán)保督察反饋問題。小區(qū)內的居民告訴記者，在建設之初，開發(fā)商沒有完全建好小區(qū)內的垃圾站，居民入住后垃圾滿地，臭氣熏天。后來想要建設了，但所選樓棟的業(yè)主認為買房時沒有告知會建設垃圾站，堅決反對，提議建到小區(qū)西北角的公共空地中。又有居民認為會破壞周邊籃球場、公園等活動區(qū)域的空氣，提出反對。這一問題直到省級環(huán)保督察關注后才開始解決。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉等人指出，從政策層面來看，當前物業(yè)管理面臨兩大緊迫問題：

　　一是維修基金如何使用，很多城市的維修基金處于“睡眠狀態(tài)”，使用門檻太高，想用用不了；

　　二是小區(qū)的車位比問題，目前相關規(guī)定沒有專門針對車位比做出具體規(guī)定，有些文件只是籠統(tǒng)地提出要滿足居民生活需求，在具體配備上，有的小區(qū)是1∶0.7，有的是1∶0.5，差別很大，需要從政策層面加以完善。

　　多管齊下促發(fā)展

　　針對“小區(qū)病”多發(fā)的狀況，浙江師范大學教授、長江學者李建華認為，政府、房地產商、物業(yè)公司、業(yè)主等應該形成合力共促小區(qū)健康發(fā)展，物業(yè)公司要與業(yè)主建立良好互信關系，業(yè)主則應樹立共建共享社區(qū)生活理念，提高參與社區(qū)共治的能力和水平。

　　一些專家建議，推進建筑終身負責長效機制，讓從業(yè)者對行業(yè)有敬畏心，從源頭杜絕安全隱患。

　　特別是在住宅小區(qū)共建共治共享治理格局構建中，應進一步發(fā)揮業(yè)委會的主體作用。部分受訪人士建議，在有條件的小區(qū)，由政府統(tǒng)一管理逐步改為由業(yè)主管理。業(yè)主大會尚未成立的小區(qū)，住建部門應該幫助其成立業(yè)主大會，解決住宅專項維修基金落地問題。這樣既能幫助小區(qū)的自我管理，也能減小政府主管部門的行政壓力和行政風險。

　　進一步來看，住宅專項維修基金的管理機制亟待完善。住宅專項維修基金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，實踐中由于使用范圍不明確，申請使用程序較為繁瑣，且尚未建立完整的續(xù)籌與補交制度，未來部分小區(qū)或出現(xiàn)入不敷出的情況。

　　專家建議，各地應盡快成立房屋維修基金管理中心，提高資金使用的合理性和安全性。同時簡化使用申請程序，縮短審批時間，提高基金使用率，如突破“需先經過雙2/3（占住宅面積2/3的業(yè)主或占總人數(shù)2/3以上業(yè)主）簽名同意”等申請使用的政策瓶頸，還可建立預支付制度，開通物業(yè)應急維修經費使用綠色通道等。